vrijdag 26 april 2024
Hoe Triginta anticipeert op vastgoedtrends 2024
De vastgoedmarkt beleeft uitdagende tijden. De sector verteert momenteel de forse en wereldwijde rente-opstoot tussen zomer 2022 en zomer 2023 en de naweeën van de inflatiegolf in dezelfde periode. Die fenomenen maken het realiseren van vastgoedprojecten én het financieren ervan gevoelig duurder. Tegelijk zou die evolutie voor een daling van de vastgoedprijzen én voor hogere rendementen voor investeerders moeten zorgen, maar het aantal transacties tegen prijzen die de nieuwe realiteit weerspiegelen, blijft beperkt.
Triginta bekijkt heel wat investeringsdossiers, maar wacht geduldig op opportuniteiten: gedwongen verkopen worden blijkbaar zo lang mogelijk uitgesteld in de hoop dat de rente daalt en er ademruimte komt voor schuldbeladen spelers. We geven niet toe op onze kwaliteitseisen voor nieuwe investeringsprojecten en slaan enkel toe wanneer prijs en rendement een voldoende hoge risicopremie bevatten nu we in een lange periode van monetaire volatiliteit zijn beland.
Triginta bouwt
De voorbije maanden stonden in het teken van ‘Triginta bouwt’. Die slagzin mag zowel letterlijk als figuurlijk begrepen worden. We (ver)bouwen momenteel de Sint-Helena-site (een historisch ziekenhuis) in Sint-Gillis-Waas tot een gemengd woonproject met 46 woonentiteiten en een zorgplateau, op basis van een concept van aanpasbaar en levensloopbestendig wonen. De oplevering van dit project is voorzien voor eind 2024, de verkoop van de entiteiten loopt, we streven naar een verkoop van de helft van de flats tegen eind dit jaar.
‘Bouwen’ doen we ook in figuurlijke zin. In de eerste plaats aan onze structuur. Na jullie unanieme goedkeuring in oktober 2023 van de beslissing tot omvorming van Triginta van ‘fonds’ naar ‘bedrijf’ kregen we meermaals extra vragen tot informatieverschaffing door de controlerende overheidsinstantie FSMA, die Triginta nog niet van de lijst der fondsen (AICB) heeft geschrapt en een bijkomend overleg heeft ingepland. We houden jullie uiteraard verder nauwgezet op de hoogte van deze discussie.
Nieuwe versterking
De voorbije maanden bouwden we ook verder aan het Triginta-team. Nadat in de tweede jaarhelft van vorig jaar enkele medewerkers het bedrijf verlieten, hebben we werk gemaakt van nieuwe aanwervingen en versterking. Die brengen voor de volgende groeifase een betere balans in het team en vullen functies in die de komende jaren onontbeerlijk zullen zijn.
De financiële cel is opnieuw op getalsterkte, we versterkten onze expertise op het vlak van asset & property management, en we bouwden onze ontwikkelingsploeg uit. Dat laatste met het oog op de verschillende projecten in de Triginta-portefeuille die de komende jaren ontwikkeld en verhuurd of verkocht zullen worden. Dat laatste (verkoop) geldt voor enkele projecten die om uiteenlopende redenen niet in onze portefeuille passen en die we dus niet zullen bijhouden. Veel werk aan de winkel voor onze ontwikkelaars in uitdagende omstandigheden van duurdere financiering en hogere bouwkosten: we zijn ervan overtuigd dat de bijkomende expertise die we recent aan het team toevoegden, ons in staat stelt deze taak tot een goed einde te brengen.
Groeisprong
En we bouwen ten slotte aan de toekomst van de Triginta-portefeuille. We bestuderen een aantal mogelijke investeringsdossiers die de huurstroom van de portefeuille kunnen verstevigen. Zonder extra projecten kan Triginta vandaag al rekenen op een huurstroom van een kleine 9 mln euro op jaarbasis. Doel is die huurinkomsten dit jaar via gerichte aankopen binnen onze doeldomeinen tegen aantrekkelijke voorwaarden op te trekken tot boven de 10 mln euro op jaarbasis.
Daarvoor ‘bouwen’ we ook verder aan ons eigen vermogen en onze externe financiering. We hopen het kapitaal de komende maanden in één of twee kapitaaloperaties op te trekken tot 150 mln euro, gericht op de aankoop van de investeringsdossiers in de pipeline, de funding van de ontwikkelingsdossiers en de aanleg van een reserve voor extra opportuniteiten die we de komende maanden verwachten.
Onze beperkte schuldgraad (eind december 2023 bedroeg die 40%) geeft ons nog wat marge voor bijkomende bancaire kredieten, al blijven we principieel een voorzichtigheidsprincipe hanteren voor vreemd kapitaal, zeker zolang de rente rond deze niveaus blijft schommelen.
Actieve financiële politiek
Een zeer actieve monetaire indekkingspolitiek is trouwens één van de opdrachten in de nieuwe vastgoedrealiteit: gebruik maken van tijdelijke neerwaartse rentebewegingen om onze leningsrisico’s voor langere tijd af te dekken én financiële instrumenten gebruiken om mogelijke opstoten van de bouwprijzen te beteugelen voor onze ontwikkelingsprojecten. Eind 2023 profiteerden we van de rente-luwte om onze rentekost te verlagen, en we werken momenteel aan een financieel product voor de indekking van onze ontwikkelingskosten voor de komende jaren