vendredi 26 avril 2024
Comment Triginta anticipe les tendances de l'immobilier en 2024
<p>Le marché de l'immobilier traverse une période difficile. Le secteur digère actuellement le choc brutal et global des taux d'intérêt entre l'été 2022 et l'été 2023 et le contrecoup de la vague d'inflation de la même période. Ces phénomènes renchérissent considérablement les projets immobiliers et leur financement. Dans le même temps, cette évolution devrait conduire à une baisse des prix de l'immobilier et à des rendements plus élevés pour les investisseurs, mais le nombre de transactions à des prix reflétant la nouvelle réalité reste limité.<br /></p>
Triginta examine de nombreux dossiers d'investissement, mais attend patiemment les opportunités : les ventes forcées sont apparemment reportées le plus longtemps possible dans l'espoir que les taux d'intérêt baisseront et donneront de l'air aux acteurs endettés. Nous ne transigeons pas sur nos exigences de qualité pour les nouveaux projets d'investissement et n'attaquons que lorsque le prix et le rendement comportent une prime de risque suffisamment élevée, alors que nous sommes entrés dans une période prolongée de volatilité monétaire.
Triginta construit
Ces derniers mois ont été dominés par 'Triginta construit'. Ce slogan peut être compris au sens propre comme au sens figuré. Nous (re)construisons actuellement le site Sint-Helena (un hôpital historique) à Sint-Gillis-Waas en un projet résidentiel mixte comprenant 46 unités résidentielles et une plateforme de soins, basé sur un concept de vie adaptable et à vie. L'achèvement de ce projet est prévu pour la fin de l'année 2024, la vente des entités est en cours, nous visons à vendre la moitié des appartements d'ici la fin de l'année.
'Construire', nous le faisons aussi au sens figuré. Tout d'abord, notre structure. Après votre approbation unanime en octobre 2023 de la décision de transformer Triginta de « fonds » en « société », nous avons reçu plusieurs demandes d'information supplémentaires de la part de l'agence gouvernementale de contrôle FSMA, qui n'a pas encore retiré Triginta de la liste des fonds (AICB) et a prévu une consultation supplémentaire. Nous continuerons bien entendu à vous tenir informés de l'évolution de ce dossier.
Nouveau renforcement
Au cours des derniers mois, nous avons également continué à renforcer l'équipe de Triginta. Après le départ de plusieurs employés au cours du second semestre de l'année dernière, nous avons procédé à de nouveaux recrutements et renforcements. Ceux-ci permettent de mieux équilibrer l'équipe en vue de la prochaine phase de croissance et de pourvoir des postes qui seront indispensables dans les années à venir.
La cellule financière est à nouveau en pleine forme, nous avons renforcé notre expertise en matière de gestion d'actifs et de biens immobiliers, et nous avons élargi notre équipe de développement. Ce dernier point concerne les différents projets du portefeuille de Triginta qui seront développés et loués ou vendus dans les années à venir. Ce dernier point (vente) s'applique à certains projets qui, pour diverses raisons, ne s'intègrent pas dans notre portefeuille et dont nous n'assurons donc pas le suivi. Beaucoup de travail pour nos promoteurs dans des conditions difficiles de financement plus onéreux et de coûts de construction plus élevés : nous sommes convaincus que l'expertise supplémentaire que nous avons récemment ajoutée à l'équipe nous permettra de mener cette tâche à bien.
Saut de croissance
Enfin, nous construisons l'avenir du portefeuille Triginta. Nous étudions un certain nombre de dossiers d'investissement possibles qui pourraient renforcer le flux locatif du portefeuille. Sans projets supplémentaires, Triginta peut déjà compter aujourd'hui sur un flux locatif annualisé de 7,3 millions d'euros. L'objectif est d'augmenter ce revenu locatif cette année à plus de 10 millions d'euros sur une base annuelle par le biais d'acquisitions ciblées dans nos zones cibles à des conditions attrayantes.
Pour ce faire, nous continuons à renforcer nos fonds propres et notre financement externe. Nous espérons porter notre capital à 150 millions d'euros en une ou deux opérations au cours des prochains mois, dans le but d'acquérir des dossiers d'investissement en cours, de financer des dossiers de développement et de constituer une réserve pour les opportunités supplémentaires que nous prévoyons dans les mois à venir.
Notre ratio d'endettement limité (il était de 40 % à la fin du mois de décembre 2023) nous laisse encore une certaine marge pour des prêts bancaires supplémentaires, même si nous continuons à appliquer un principe de prudence à l'égard du capital d'emprunt, en particulier tant que les taux d'intérêt continueront à fluctuer autour de ces niveaux.
Politique financière active
En outre, une politique de couverture monétaire très active est l'une des tâches de la nouvelle réalité immobilière : utiliser les mouvements temporaires à la baisse des taux d'intérêt pour couvrir nos risques d'emprunt sur une plus longue période et utiliser des instruments financiers pour freiner les éventuelles augmentations des prix de construction pour nos projets de développement. À la fin de l'année 2023, nous avons profité de l'accalmie des taux d'intérêt pour réduire nos coûts d'intérêt, et nous travaillons actuellement sur un produit financier pour couvrir nos coûts de développement pour les années à venir